每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜黃博文    

“圍觀人數(shù)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)，請(qǐng)耐心等候或重新進(jìn)入?！?026年2月25日，廣州馬場(chǎng)地塊正式開(kāi)拍，因圍觀人數(shù)太多，廣州交易集團(tuán)官網(wǎng)一度給出上述提示，出現(xiàn)短暫宕機(jī)。

每經(jīng)媒資庫(kù)圖

馬場(chǎng)地塊作為廣州珠江新城最后一塊“絕版寶地”，自2026年1月上架以來(lái)，就吸引了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

值得注意的是，馬場(chǎng)地塊的起拍價(jià)高達(dá)186.44億元。僅以超186億元的起拍價(jià)，馬場(chǎng)地塊就已躋身廣州歷史“總價(jià)地王”榜單前五，與第一位的廣州亞運(yùn)城地塊255億元相比，相差約69億元。

2025年11月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾來(lái)到馬場(chǎng)地塊現(xiàn)場(chǎng)采訪，發(fā)現(xiàn)商家早已搬空，但地塊內(nèi)商鋪還未完全拆除。如今，僅過(guò)去3個(gè)多月，馬場(chǎng)地塊已呈凈地狀態(tài)。該地塊于2026年1月23日正式掛牌，2月25日正式競(jìng)價(jià)出讓。

2026年2月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從廣州交易集團(tuán)處獲悉，本次土拍采用線上模式，有8家房企參與拍賣，當(dāng)日上午10點(diǎn)48分，報(bào)價(jià)超過(guò)197億元，到下午1點(diǎn)后，保利發(fā)展（以下或簡(jiǎn)稱保利）、越秀地產(chǎn)、廣州城投頻繁加價(jià)。最終，越秀地產(chǎn)經(jīng)過(guò)243輪漫長(zhǎng)競(jìng)價(jià)，以約236億元的價(jià)格拿下馬場(chǎng)地塊，折合可售住宅樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米，刷新廣州樓面單價(jià)“天花板”。

從區(qū)域視角看，馬場(chǎng)地塊作為廣州連接珠江新城板塊與金融城板塊的黃金地塊，除承載著城市變遷的記憶，更肩負(fù)著銜接兩大CBD（中央商務(wù)區(qū)）、打造超級(jí)集群的使命。

地塊起拍價(jià)超186億元

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，此次出讓的馬場(chǎng)地塊，其在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的分量相當(dāng)重。

此前，廣州“總價(jià)地王”的寶座，長(zhǎng)期由以下五宗地塊占據(jù)：排在榜首的是總價(jià)255億元的廣州亞運(yùn)城地塊，此后依次是總價(jià)197億元的番禺長(zhǎng)隆地塊、188億元的廣船地塊、186億元的南方面粉廠地塊，以及總價(jià)132億元的品秀星圖地塊。

馬場(chǎng)地塊此次出讓，起拍價(jià)就達(dá)到了186.44億元，已躋身廣州“總價(jià)地王”前五。

除了價(jià)格，馬場(chǎng)地塊還有著極高的稀缺性。公開(kāi)資料顯示，馬場(chǎng)地塊位于廣州珠江新城核心區(qū)，是CBD最后一塊大體量核心用地，總用地面積19.45萬(wàn)平方米，涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)、中小學(xué)等多種用地性質(zhì)，計(jì)容總建面達(dá)56.7萬(wàn)平方米。

從競(jìng)價(jià)規(guī)則來(lái)看，馬場(chǎng)地塊的溢價(jià)空間幾乎全部集中在住宅用地：綜合溢價(jià)率約26.6%，住宅部分溢價(jià)率約35.67%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2月25日上午11點(diǎn)10分左右，馬場(chǎng)地塊總價(jià)就突破了200億元；而到當(dāng)日下午3點(diǎn)40分左右，總價(jià)突破219億元。最終，馬場(chǎng)地塊以約236億元拍出，總價(jià)僅次于廣州亞運(yùn)城地塊的255億元。此外，馬場(chǎng)地塊的折合可售住宅樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米，刷新了廣州樓面價(jià)紀(jì)錄。

值得注意的是，在馬場(chǎng)地塊競(jìng)拍的后半程，保利發(fā)展與越秀地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

克而瑞發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年，保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)在廣州市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)542.66億元和308.22億元的全口徑銷售額，位居廣州市場(chǎng)第一和第二。

2月25日下午，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，馬場(chǎng)地塊很有可能是2026年全國(guó)的“總價(jià)地王”。這樣的一線城市核心區(qū)域地塊，必然引發(fā)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，所以刷新廣州樓面單價(jià)“天花板”，也不奇怪。

“但需要注意的是，（房企）一定要避免非理性競(jìng)價(jià)、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。考慮到新地塊得房率的優(yōu)勢(shì)，再加上最新的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等優(yōu)勢(shì)，該樓盤可能會(huì)對(duì)其周邊樓盤產(chǎn)生降維打擊，導(dǎo)致周邊在售項(xiàng)目不得不降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)啟全市新一輪的新房降價(jià)?！崩钣罴芜M(jìn)一步表示。

周邊高端住宅面臨洗牌？

在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著馬場(chǎng)地塊的成功競(jìng)拍，不僅會(huì)刷新廣州樓市的價(jià)格紀(jì)錄，更會(huì)引發(fā)珠江新城板塊高端住宅市場(chǎng)的大洗牌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，廣州較為典型的高端住宅片區(qū)，主要分布在珠江新城、二沙島、琶洲、白鵝潭、金融城等板塊，多數(shù)高端住宅項(xiàng)目集中于“黃金三角”，即“珠江新城-金融城-琶洲”。

在廣州高端住宅項(xiàng)目中，廣州馬場(chǎng)地塊項(xiàng)目與保利冼村舊改項(xiàng)目，是經(jīng)常被業(yè)界拿來(lái)對(duì)比的項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目均位于珠江新城板塊，其中馬場(chǎng)地塊項(xiàng)目位于珠江新城板塊東區(qū)，保利冼村項(xiàng)目位于珠江新城板塊中區(qū)。

據(jù)記者了解，保利冼村項(xiàng)目即將入市，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)達(dá)每平方米18萬(wàn)元至20萬(wàn)元。

而在馬場(chǎng)地塊周邊，已經(jīng)誕生過(guò)不少高端住宅，房?jī)r(jià)“天花板”也在不斷刷新。其中，距離馬場(chǎng)地塊約2.2公里的保利玥璽灣，作為2025年全國(guó)首個(gè)開(kāi)盤當(dāng)日銷售額突破百億元的項(xiàng)目，成交均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)超30萬(wàn)元/平方米，堪稱廣州高端住宅的“標(biāo)桿”。

除了保利玥璽灣，馬場(chǎng)地塊周邊還匯聚了僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界、保利天曜等頂級(jí)高端住宅。

值得注意的是，近期，珠江新城板塊的高端住宅成交分化明顯，核心頂級(jí)項(xiàng)目與改善戶型為主的項(xiàng)目熱度分化。

廣州鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，僑鑫匯悅臺(tái)有9套在售二手房源，業(yè)主掛牌均價(jià)約25.77萬(wàn)元/平方米；凱旋新世界有73套二手房源，業(yè)主掛牌均價(jià)普遍在17萬(wàn)元/平方米以上。保利天曜于2025年5月開(kāi)盤，銷售均價(jià)約9.4萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，位于珠江新城東板塊的僑鑫匯悅臺(tái)項(xiàng)目，曾多次以天價(jià)成交刷新全國(guó)住宅紀(jì)錄。2024年10月9日，僑鑫匯悅臺(tái)成交一套建面約1251.44平方米的頂層復(fù)式，單價(jià)約36.86萬(wàn)元/平方米，成交總價(jià)約4.61億元。

鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年12月底，中?；ǔ菫吵山灰惶?15.08平方米的4室2廳房源，業(yè)主掛牌價(jià)3800萬(wàn)元，最終成交價(jià)為3350萬(wàn)元，折合單價(jià)約10.6萬(wàn)元/平方米。2025年11月底，天鑾成交一套約264平方米的5室2廳房源，業(yè)主掛牌價(jià)約2980萬(wàn)元，最終成交價(jià)為2630萬(wàn)元，折合單價(jià)約9.95萬(wàn)元/平方米。

部分業(yè)內(nèi)人士提醒，珠江新城板塊雖是廣州高端住宅較為集中的區(qū)域，但在市場(chǎng)調(diào)整的背景下，仍較為考驗(yàn)房企的產(chǎn)品打造能力。此外，隨著區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，項(xiàng)目去化壓力也將加大。

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，目前，珠江新城板塊部分高端住宅樓盤單價(jià)已跌破10萬(wàn)元/平方米，表明市場(chǎng)正處于回調(diào)階段。在行業(yè)調(diào)整之際，將更為考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品打造能力。此外，開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)、成本上升、質(zhì)量把控等問(wèn)題，都可能影響項(xiàng)目收益與口碑。

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