每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

12月11日，中指研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2025總結&2026展望》報告（以下簡稱“報告”）。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中指研究院常務副院長黃瑜介紹，2025年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調整態(tài)勢。二季度以來，新房銷售邊際轉弱，二手房市場持續(xù)“以價換量”，市場整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。

報告顯示，2025年1—11月，重點城市改善性需求仍是市場重要支撐，在優(yōu)質項目入市的情況下，百城新房價格累計上漲2.29%，漲幅與2024年同期持平。二手房市場延續(xù)“以價換量”，1—11月，百城二手房價格累計下跌7.46%，價格仍面臨調整壓力。

從成交端來看，今年以來，核心城市在優(yōu)質項目帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)，其中一季度市場延續(xù)修復態(tài)勢，但二季度以來市場動能有所轉弱，四季度在房企促銷、改善項目入市的情況下，核心城市仍維持一定規(guī)模。二手房在“以價換量”的情況下，1—11月，重點30城二手住宅成交套數(shù)同比小幅增長。 

圖片來源：中指研究院

對于2026年，黃瑜預計，更多增量政策將在“十五五”開局之年加速落地，政策力度也有望進一步加大，經(jīng)濟增長目標或仍設定在5%左右，為高質量增長預留空間。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結構性機會。在控增量、優(yōu)存量政策導向下，預計2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄；預計房地產(chǎn)投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場庫存下降，推動供求關系改善。中長期來看，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7億—8億平方米。隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，預計“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調整階段。

圖片來源：中指研究院

而在過去30年里，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（以下簡稱“中房指數(shù)系統(tǒng)”）數(shù)據(jù)顯示，中國主要城市新建住宅及二手住宅價格均實現(xiàn)顯著上漲，但不同城市漲幅分化明顯。具體來看，截至2025年10月，北京新建住宅價格指數(shù)從1994年底的997點上漲至4624點，上海從912點上漲至3799點，深圳從2000年底的1112點上漲至4887點，三個一線城市新建住宅價格指數(shù)累計漲幅均在300%以上。

相較而言，二手住宅價格指數(shù)波動更加明顯。中房指數(shù)系統(tǒng)顯示，以2004年12月北京價格為1000點，截至2025年10月，上海、深圳和北京二手住宅價格指數(shù)分別達9116點、8996點和7910點，盡管2022年以來二手住宅價格出現(xiàn)回調，但累計漲幅仍突出，北京、深圳相比2004年累計漲幅均在700%左右。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖