每經編輯｜楊羚強    

韓國《每日經濟》10月23日報道，韓國貿易協會北京分會23日發(fā)表的《近期中國企業(yè)海外投資動向及關注點》報告顯示，今年1-8月中國企業(yè)海外直接投資額（ODI）達1181億美元，同比增長53.3%，高于去年全年總額，創(chuàng)歷史記錄，比中國政府開始實施“走出去”戰(zhàn)略的2006年高出近10倍。1-8月外國企業(yè)對中國直接投資額（FDI）為859億美元，首次低于ODI。

李克強總理表示未來5年中國企業(yè)“走出去”的金額將達1萬億美元。由此可見，中國企業(yè)對外投資將更加活躍，預計明年投資額將達2000億美元。

和日本在上世紀80年代末、90年代初的做法一樣，中國也在大規(guī)模對海外投資。當年，日本在泡沫經濟崩潰之后，正是憑借著對海外的大規(guī)模投資，才使GDP增速下滑的情況下，國民總收入卻持續(xù)上升，并最終讓日本保持在全球人均國民收入最高的國家行列。

根據日本的國民收入統計，1991—2011年期間，日本的海外企業(yè)直接投資收益累計達32.83萬億日元，占國民總收入的0.33％，相當于現價計算GDP的0.45％。在同期名義GDP年均增長速度僅為0.3％的背景下，這一比例對日本國民收入增長的積極作用是不容忽略的。

在日本GDP低迷的2000年，日本人均國民收入卻排名世界第一。

“人均國民收入”，是指包括了日本國內生產總值（GDP）和日本海外所得的國民總收入（GNI）的人均水平，相當于人均GNP。

此時，日本財團在全球的跨國經營活動重點正在向中國轉移，但這表面看是為中國經濟注入了新的資本，實際上是加強了對中國經濟活動的影響力、滲透力和控制力。日本謹慎而有序地進行著新的經濟制度調整，其實質是不斷強化對全球微觀經濟的控制。

日本在90年代后的20年，加大了投資海外的力度，對中國經濟非常有借鑒價值。在企業(yè)不斷并購海外企業(yè)或者投資設廠，強化全球經濟影響力的時候，個人也希望通過購買海外的房子，來分享中國經濟海外擴張帶來的高額紅利。尤其是在國內樓市去投資化的大環(huán)境下，選擇投資中國國家戰(zhàn)略輻射國家的房地產，是分享國力擴張的一種方法。

城鎮(zhèn)化水平：預測全球房價“身高”的標尺

但是，發(fā)達國家大多在很多年前就已經完成了城鎮(zhèn)化，房地產價格的增速其實并不快。

比如，美國過去五十年的平均年復合漲幅只有4.74%，德國過去四十年的平均復合漲幅只有2.16%，英國過去四十年的平均漲幅也只有7.49%。

各國房價歷年漲幅（%）圖片來源：平安證券研究所

對海外房地產最聰明的投資，是選擇城鎮(zhèn)化剛剛開始，而且未來發(fā)展前景良好的國家。平安證券研究所曾研究對比了韓國、南非、美國、日本、德國、英國過去四十年的房價漲幅。結果顯示，復合增速最高的國家，居然是這些國家中最不發(fā)達，因為治安問題，被媒體報道最多的南非，增速達到10.82%。

九十年代中后期才跨入發(fā)達國家行列的韓國，也是這些國家中僅次于南非和英國的，增速達到6.94%。

從南非和韓國的數據可以看出，似乎發(fā)展中國家的房價上漲空間，高過那些已經成熟的發(fā)達國家市場。平安證券作出結論，在快速城市化過程中，房價上漲基本貫穿全程。

2015年我國城鎮(zhèn)化率為56%，日、韓、南非在城市化率由50%向70%邁進過程中僅韓國與南非各出現一年下跌；同時在上述期間內，房價漲幅均跑贏CPI。

實際上，發(fā)展中國家房價上漲空間，會超過發(fā)達國家，早已經在房地產業(yè)形成共識。曾因為成功操盤上海星河灣、浦東星河灣、太原星河灣等而在中國房地產行業(yè)擁有很高聲譽的原星河灣地產副總裁梁上燕，過去幾年一直在做一件事，就是研究非洲地區(qū)的房地產市場。

她發(fā)現，如果說中國房地產業(yè)發(fā)展的最黃金十年已經過去，那么非洲的房地產市場黃金十年，卻剛剛開始。不同于很多人想像中的非洲，現在的非洲經濟也在高速增長，人民的消費能力不斷提升，但房屋還是短缺的。

以肯尼亞為例，該國去年3月發(fā)布的一份全國住房調查報告顯示，該國每年住房短缺達20萬套。此外，投資不足和缺少開發(fā)大規(guī)模住房項目的技術實力與融資能力是導致非洲住房供不應求的原因。

2009年時，甚至有德國科學家表示，解決非洲地區(qū)房屋短缺問題最好的方法就是用硬紙板蓋房子。德國設計師倪墨勒說，超耐用硬紙板制作的房子在德國北部已經出現過一段時間了。這種紙房子可以抵擋當地嚴寒的天氣。超硬紙板裡面是蜂窩狀的小室，這種小蜂窩可以讓紙板緊密結合，也可以增強紙板的張力。在墻上釘釘子，一次只會破壞一個小蜂窩，不會影響帶到一大片墻。

鎖定中國全球戰(zhàn)略：讓房子隨同國力一起增值

2013年9月7日，習近平在哈薩克斯坦納扎爾巴耶夫大學發(fā)表演講時表示：為了使各國經濟聯系更加緊密、相互合作更加深入、發(fā)展空間更加廣闊，我們可以用創(chuàng)新的合作模式。共同建設“絲綢之路經濟帶”，以點帶面，從線到片，逐步形成區(qū)域大合作。

2013年10月3日，習近平主席在印尼國會發(fā)表演講時表示：中國愿同東盟國家加強海上合作，使用好中國政府設立的中國—東盟海上合作基金，發(fā)展好海洋合作伙伴關系，共同建設21世紀“海上絲綢之路”。

2014年11月8日在加強互聯互通伙伴關系對話會上，習近平在《聯通引領發(fā)展伙伴聚焦合作》講話中指出：

第一，以亞洲國家為重點方向，率先實現亞洲互聯互通。“一帶一路”源于亞洲、依托亞洲、造福亞洲。中國愿通過互聯互通為亞洲鄰國提供更多公共產品，歡迎大家搭乘中國發(fā)展的列車。

第二，以經濟走廊為依托，建立亞洲互聯互通的基本框架。“一帶一路”兼顧各國需求，統籌陸海兩大方向，涵蓋面寬，包容性強，輻射作用大。

第三，以交通基礎設施為突破，實現亞洲互聯互通的早期收獲，優(yōu)先部署中國同鄰國的鐵路、公路項目。

第四，以建設融資平臺為抓手，打破亞洲互聯互通的瓶頸。中國將出資400億美元成立絲路基金。絲路基金是開放的，歡迎亞洲域內外的投資者積極參與。

第五，以人文交流為紐帶，夯實亞洲互聯互通的社會根基。未來5年，中國將為周邊國家提供2萬個互聯互通領域培訓名額。

“一帶一路”地區(qū)覆蓋總人口約46 億（超過世界人口60%），GDP 總量達20 萬億美元（約占全球1/3）。區(qū)域國家經濟增長對跨境貿易的依賴程度較高，2000年各國平均外貿依存度為32.6%；2010年提高到33.9%；2012年達到34.5%，遠高于同期24.3%的全球平均水平。

根據世界銀行數據計算，1990-2013年期間，全球貿易、跨境直接投資年均增長速度為7.8%和9.7%，而“一帶一路”相關65個國家同期的年均增長速度分別達到13.1%和16.5%；尤其是國際金融危機后的2010-2013年期間，“一帶一路”對外貿易、外資凈流入年均增長速度分別達到13.9%和6.2%，比全球平均水平高出4.6個百分點和3.4個百分點。

隨后中國的“一路一帶”戰(zhàn)略開始快速推進。而在一路一帶國家中，馬來西亞對中國又是最具戰(zhàn)略意義的一個。

以碧桂園在馬來西亞開發(fā)的森林城市項目為例，它和一海之隔的新加坡同處馬六甲海峽的咽喉，是亞洲經濟連通非洲的一個重要海上出口。如果，中國能夠借助森林城市的地理位置，同目前經濟高速增長、資源廣袤的非洲進一步密切經貿往來。

此前，中國企業(yè)已經在東南亞國家大規(guī)模修筑公路和鐵路。以綠地為例，11月1日，綠地控股（600606.SH）就參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個大型項目的投資開發(fā)及基建施。

中國資本就有機會借助非洲和東南亞低廉的勞動力、原材料資源和市場，把一部分在國內已經沒有發(fā)展空間的中低端產業(yè)，向非洲大陸轉移，復制日本在過去20年的經驗，讓中國一舉從中等收入國家躍升為高收入國家。這也與全球第四次產業(yè)大轉移的趨勢相吻合。

很多有眼光的中國人，正在“一路一帶”戰(zhàn)略的號召下，前往東南亞和非洲淘金。一旦這些國家能成為中國經濟下一個增長引擎，那么當地的房屋需求和城鎮(zhèn)化會加快步伐，并促成當地房價快速上漲。

從這個角度看，類似馬來西亞、印尼、南非這樣的國家，目前的房價確實還僅僅處于中國2000年時的水平。這也許就可以解釋，為什么像張玉良、楊國強這樣的企業(yè)家，如此鐘情東南亞，在那里一而再，再而三的投入資金，做房地產開發(fā)。

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