每經(jīng)記者 吳若凡

日前，美國《財富》雜志公布了2016年世界500強的最新排名。綠地集團(tuán)再次入圍，實現(xiàn)連續(xù)五年蟬聯(lián)該榜單，并且位列以房地產(chǎn)為主業(yè)入圍的中國企業(yè)之首。

今年上半年，綠地實現(xiàn)營業(yè)收入1081.5億元，較去年同期增長25.57%，營業(yè)利潤64.1億元，較去年同期增長22%。

對此，克而瑞分析師朱一鳴指出，沒有萬科完善的企業(yè)制度，沒有萬達(dá)的軍事化管理，沒有恒大的執(zhí)行力，沒有碧桂園的模式殺傷力，沒有保利霸氣的背景，也沒有中海的成本控制，綠地集團(tuán)在千億規(guī)模之后仍能保持增長，其制勝法寶就是戰(zhàn)略。實際上，綠地下的是一盤更大的棋——金控平臺戰(zhàn)略。

●金控平臺進(jìn)程加快

所謂金控平臺，是將從事不同金融業(yè)務(wù)的公司股權(quán)整合在一起，實現(xiàn)股權(quán)的集中，以便于從戰(zhàn)略上統(tǒng)籌規(guī)劃。與此同時，平臺的各金融業(yè)務(wù)單元又是相對獨立的法人，分別從事不同的業(yè)務(wù)，并受不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，即股權(quán)與牌照相分離，在現(xiàn)有的監(jiān)管條件下實現(xiàn)“分業(yè)經(jīng)營，股權(quán)集中”。

很多企業(yè)多元化投資以后，當(dāng)下面的公司做大，上面的母公司作為財團(tuán)，就會隱性地消失，不在公眾視野中明顯地出現(xiàn)。

經(jīng)過一段時間的摸索，綠地確立了以“金融公司”模式為主，定位“投資+投行”的大資管平臺。通過戰(zhàn)略并購，實現(xiàn)業(yè)績擴(kuò)張，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)；并以資本為紐帶，通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè)，最終目的就是打造一批“綠地系”企業(yè)群，通過投資并購，著力獲取核心金融資產(chǎn)，建立起以保險為核心，擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)架構(gòu)體系。

由于受限于房地產(chǎn)市場的“天花板”，如果單靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去做大規(guī)模將十分困難，勢必會影響盈利能力。要想有突破，就得在其他行業(yè)尋找新的機(jī)會。

于是，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，綠地確立了“大金融”、“大消費”和“大基建”三大業(yè)務(wù)板塊。

朱一鳴表示，綠地在做的事，也是很多房企都在做的事，即在房地產(chǎn)主業(yè)之外，確立大金融、大消費和大基建三大板塊，通過將其和房地產(chǎn)的投資組合，形成比之前更高的收益。

此前，對于綠地來說，最賺錢的是房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，營業(yè)收入并非最多，但卻賺取了絕大部分的利潤。賺吆喝的主要是能源和相關(guān)貿(mào)易行業(yè)，雖盈利連年大降，但卻有著超過房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入。

盡管能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入較高，但毛利極低，房地產(chǎn)主業(yè)盡管營業(yè)收入較能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)低，但卻貢獻(xiàn)著高額的利潤。

隨著上市的成功，綠地營收最高的能源及相關(guān)貿(mào)易已經(jīng)光榮完成了“歷史使命”，隨即被邊緣化或是被納入新的業(yè)務(wù)板塊，而這也間接導(dǎo)致能源業(yè)務(wù)營收下降67.08%，疊加房地產(chǎn)營收下滑11.23%，全年度公司整體營收同比下降20.80%。

取而代之的是與國家政策息息相關(guān)的“大基建”、“大消費”將占據(jù)主導(dǎo)地位，曾占比較小的金融業(yè)務(wù)也被提到新的戰(zhàn)略高度。

此前，綠地與新加坡榮耀基金合作設(shè)立總值約210億元的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），并擬在新加坡證交所主板上市。此舉可以看做是房地產(chǎn)金融化與輕資產(chǎn)化的實質(zhì)轉(zhuǎn)變。

2015年，綠地將全年利潤增長的主要原因歸功于權(quán)益類金融資產(chǎn)的投資，以及持有商業(yè)的股權(quán)處置，全年實現(xiàn)公允價值變動收益16.67億元，投資收益44.73億元，分別比上年增長1169.92%、2229.18%。

2015年，綠地金融及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入4.57億，同比增長119%，可以說，綠地在二級市場獲益頗豐，房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)大賺也間接獲益于股市，業(yè)績暴漲有著很大機(jī)緣性。

●產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展帶來高增長

此種模式下，綠地的未來是一條通往產(chǎn)業(yè)帝國的路。對于房企來說，無論進(jìn)軍怎樣的行業(yè)，充分利用房地產(chǎn)行業(yè)的資源，并與房地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同發(fā)展才是最重要的。數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)協(xié)同確實為綠地的利潤和凈資產(chǎn)收益實現(xiàn)更高增長帶來幫助。

記者對比了綠地和其他房企的ROE（凈資產(chǎn)收益率）。2015年，萬科ROE高于綠地5.02個百分點，今年一季度綠地ROE高于萬科3.34個百分點。從凈利潤增長率來看，2015年全年，萬科營業(yè)利潤增長率為40.76%，綠地為60.44%。

再比較一家企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)，其2015年ROE為17.99%，營業(yè)利潤增長率為10.13%。同樣，綠地在數(shù)值上超越了萬達(dá)。

另一方面，綠地2016年上半年銷售收入為598億元，凈利潤24.06億元，凈利潤率4.6%，這與其銷售速度放緩、利潤水平下降有關(guān)。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為，綠地在上市之前追求規(guī)模效應(yīng)，加之上市之前消耗了大量資源，而上市之后動力有所減退。

目前看來，用投行思維前行的綠地并未到開花結(jié)果的時候。“方向可能是對的，但是效果還沒顯現(xiàn)出來。”優(yōu)淘城總裁薛建雄表示。

另一方面，通過地鐵項目，綠地能夠以相對低廉的價格拿到比較優(yōu)質(zhì)的地塊，這樣做會提高其可銷售物業(yè)的毛利率水平。但目前看來，并未反映在財務(wù)報表上，反而只是增加了它的存貨。數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，綠地存貨為4171.9億元。

對此，歐陽捷表示，“建地鐵和地標(biāo)辦公樓，會使得存貨增長，這類產(chǎn)品銷售周期較長，存貨太多，勢必沉淀部分現(xiàn)金。”短期投資拖成了長期投資，如果沒有融資渠道和平臺，就會沉淀資金，此時，企業(yè)的發(fā)展速度必然放緩。

可以說，現(xiàn)階段而言，多元化發(fā)展拖累了綠地的業(yè)績表現(xiàn)，畢竟，資金是有限的。

企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，存貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的能力變差，勢必影響企業(yè)資金鏈的運作。

●綠地需要什么樣的金融平臺？

綠地究竟想打造成一個什么樣的金融平臺？對此，綠地方面給出的解釋是綠地金融業(yè)務(wù)對主業(yè)的促進(jìn)主要有兩方面：一是成立企業(yè)服務(wù)平臺，通過在各地設(shè)立小額貸款公司，以及對接銀行等金融機(jī)構(gòu)，為入駐綠地商辦樓以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的中小企業(yè)提供授信服務(wù)，并以此提高商辦產(chǎn)品的溢價；另外主要是為了企業(yè)自身的融資，成立了“房地產(chǎn)基金投資”的平臺，主要業(yè)務(wù)是將一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包出售。

實際上，綠地的大金融布局并不是孤立存在，而是依托于大基建和大消費之上，但又不會局限于此。

地鐵建設(shè)是典型的重資產(chǎn)開發(fā)，需要巨量開發(fā)資金。在應(yīng)對之道上，綠地除了攜手銀行機(jī)構(gòu)成立千億規(guī)模的軌道交通PPP基金，另一方面則將利用互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)行類似“地鐵寶”這樣的產(chǎn)品來籌集低成本社會閑散資金。

克而瑞指出，綠地融資的主要渠道是銀行貸款和海外發(fā)行債券，在同樣規(guī)模的同類企業(yè)中偏低。無論是集團(tuán)直接海外融資，還是通過綠地香港平臺融資成本均僅在3%~5%。這樣的利率與萬科持平，而綠地的負(fù)債率高于萬科。上市后的綠地又增加了增發(fā)、公司債、中票等多種融資手段，成本還將繼續(xù)優(yōu)化。

下一階段，綠地金融板塊在債權(quán)投資方面將探索類金融業(yè)務(wù)資產(chǎn)打包推向資本市場；股權(quán)投資方面將做強一二級市場投資聯(lián)動，并探索實施“并購重組+包裝上市”的業(yè)務(wù)模式。